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Mietvertrag erstellen: Bestandteile, Stolperfallen und Pflichten für Vermieter
Ein sauber aufgesetzter Mietvertrag ist die wichtigste Absicherung für Vermieter: Er regelt, was während des Mietverhältnisses gilt – und entscheidet im Streitfall darüber, welche Position sich durchsetzt. Wer einen Mietvertrag erstellen will, hat drei Wege: ein aktuelles Muster nutzen, einen Verband einbinden oder den Vertrag anwaltlich aufsetzen lassen.
Diese Bestandteile gehören in jeden Mietvertrag
- Vertragsparteien und Mietsache: vollständige Namen aller Mieter, genaue Bezeichnung der Wohnung inklusive mitvermieteter Räume (Keller, Stellplatz, Garten).
- Miete und Betriebskosten: Nettokaltmiete, umzulegende Betriebskosten mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung, Zahlungsweise und Fälligkeit.
- Kaution: Höhe (bei Wohnraum maximal drei Nettokaltmieten, § 551 BGB) und Anlageform.
- Mietbeginn und Laufzeit: unbefristet oder befristet mit zulässigem Befristungsgrund.
- Zustand der Wohnung: am besten ergänzt um ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln.
- Schönheitsreparaturen: nur mit aktueller, rechtssicherer Klausel – starre Fristenpläne sind unwirksam.
Selbst erstellen, Muster oder Anwalt?
Für die Standard-Wohnungsvermietung führt ein aktuelles Muster eines Eigentümerverbands meist zum Ziel. Wichtig ist die Aktualität: Die Rechtsprechung zu Mietverträgen entwickelt sich laufend weiter, und unwirksame Klauseln gehen zulasten desjenigen, der den Vertrag gestellt hat – also des Vermieters. Bei Besonderheiten wie Staffel- oder Indexmiete, teilgewerblicher Nutzung oder möblierter Vermietung auf Zeit ist anwaltliche Unterstützung gut investiert. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.
Vor der Unterschrift: der Energieausweis ist Pflicht
Häufig übersehen, aber gesetzlich klar geregelt: Schon in der Wohnungsanzeige müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen (§ 87 GEG). Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis unaufgefordert vorzulegen, nach Vertragsschluss wird er dem Mieter übergeben. Wer ohne gültigen Energieausweis vermietet, riskiert ein Bußgeld.
Die gute Nachricht: Für die meisten Bestandswohnungen genügt der Verbrauchsausweis – bei uns zum Festpreis von 49,00 € inkl. MwSt., vollständig online, geprüft von zertifizierten Energieberatern und in der Regel innerhalb von 24–48 Stunden als PDF. So liegt der Pflichtteil vor, bevor die erste Besichtigung stattfindet.
Häufige Fragen zum Mietvertrag
Muss ein Mietvertrag schriftlich geschlossen werden?
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden. Wird ein Wohnraummietvertrag für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. In der Praxis ist die Schriftform dringend zu empfehlen – schon aus Beweisgründen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, und sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Brauche ich für die Vermietung einen Energieausweis?
Ja. Bereits in der Immobilienanzeige sind die Energieausweis-Pflichtangaben vorgeschrieben (§ 87 GEG), spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden – sonst drohen Bußgelder. Online erhalten Sie ihn ab 49 € innerhalb von 24–48 Stunden.
Reicht ein kostenloses Muster aus dem Internet?
Ein aktuelles, seriöses Muster (z. B. von Eigentümerverbänden) ist für Standardfälle ein guter Ausgangspunkt. Veraltete Vorlagen sind riskant: Unwirksame Klauseln – etwa zu Schönheitsreparaturen – gehen im Zweifel zulasten des Vermieters. Bei Besonderheiten (Staffelmiete, Gewerbeanteil, möblierte Vermietung) lohnt der Gang zum Fachanwalt oder Eigentümerverband.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Mietverhältnis wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, eine Mieter- bzw. Eigentümerschutz-Vereinigung oder einen Notar.